Relatório do mercado imobiliário do condado de Marin, janeiro de 2026

Feliz Ano Novo e bem-vindo ao meu primeiro relatório de mercado do condado de Marin de 2026. Dezembro fechou com um preço médio de venda de $ 1.215.000 (queda de 4,7% ano a ano), 197 casas à venda (queda de 7,1% ano a ano) e 1,3 meses de estoque (queda de 7,3% ano a ano). Ao mesmo tempo, a mudança de ritmo sazonal mostrou-se claramente no tempo de comercialização: a média de dias no mercado aumentou para 68 (um aumento de 21,4% em relação ao ano anterior), mesmo com a oferta relativamente restrita.

À medida que encerramos 2025 e entramos no coração da temporada de inverno, o mercado de Marin está fazendo o que normalmente faz nesta época do ano: menos transações começam, mas casas bem posicionadas ainda são vendidas, e o mercado recompensa a preparação e o preço correto. Os números de dezembro mostram um ritmo mais lento e seletivo do que na primavera e no início do outono, com períodos de comercialização mais longos e uma queda modesta na mediana em relação ao ano anterior – juntamente com uma oferta relativamente restrita.

Principais métricas anuais para o condado de Marin (dezembro de 2025 vs. dezembro de 2024)

• Preço médio de venda: US$ 1.215.000 (queda de 4,7% em relação ao ano anterior)
• Casas à venda: 197 (queda de 7,1% em relação ao ano anterior)
• Vendas fechadas: 149 (queda de 3,2% A/A)
• Vendas pendentes: 102 (aumento de 21,4% em relação ao ano anterior)
• Média de dias no mercado: 68 (aumento de 21,4% em relação ao ano anterior)
• Meses de estoque: 1,3 (queda de 7,3% A/A)
• Preço médio de venda por pé quadrado: $ 819 (queda de 2,3% em relação ao ano anterior)
• Preço de venda em relação ao preço de tabela original: 93% (vs. 95% em dezembro passado)

O que isso significa para o poder de precificação

O número principal deste mês é a queda ano após ano no preço médio de venda (queda de 4,7%). Por si só, isso pode parecer mais dramático do que é, porque dezembro é uma amostra menor e mais sazonal e a mediana pode mover-se significativamente com base em quais níveis de preços fecharam. A relação entre o preço de venda e o preço de tabela original também diminuiu (93% vs. 95% no ano passado), o que reforça o tema mais amplo que temos visto num mercado mais equilibrado: os compradores são mais sensíveis ao preço e conscientes das condições, e as casas que se sentem, mesmo que ligeiramente “desligadas” no valor ou na apresentação, tendem a esperar mais tempo e a convidar à negociação.

Ao mesmo tempo, a oferta permanece relativamente limitada (1,3 meses de inventário), o que constitui um contrapeso importante. Conclusão: o poder de precificação ainda existe — mas é cada vez mais “conquistado” por meio de estratégia forte, preparação e posicionamento preciso, em vez de presumido.

Oferta e demanda chegando ao final do ano

Na verdade, o estoque é menor do que no ano passado (197 casas à venda, queda de 7,1%) e o estoque de meses também é menor (1,3 vs. 1,4). No entanto, o tempo de mercado aumentou significativamente (68 dias no mercado vs. 56). Esta combinação é digna de nota porque sugere que o ritmo da procura abrandou sazonalmente e os compradores estão a demorar mais tempo a comprometer-se – embora o quadro geral da oferta não esteja a inundar o mercado.

Um sinal encorajador são os itens pendentes: as vendas pendentes aumentaram 21,4% em relação ao ano anterior, o que pode ser um indicador precoce de que a atividade pode estar a estabilizar à medida que avançamos para o primeiro trimestre.

As manchetes deste mês

A Reserva Federal cortou a sua taxa de juro diretora em 0,25%, elevando o intervalo-alvo para 3,5%-3,75%, e sinalizou um caminho mais complicado para cortes adicionais (com uma votação de 9-3).

• O financiamento de capital de risco da Bay Area permaneceu excepcionalmente forte em 2025, com mais de US$ 140 bilhões implantados até novembro — quase 60% de todo o financiamento de capital de risco dos EUA — em grande parte concentrado em inteligência artificial (de acordo com o trecho do relatório da Bay Area que você forneceu).
• O relatório da Bay Area também sublinhou como as casas “bem localizadas e com bons preços” continuam a ser vendidas rapidamente, muitas vezes acima do pedido, mesmo quando a região mais ampla avança em direcção a um ambiente de oferta/procura mais equilibrado.
• O Wells Fargo observou que as vendas de casas novas aumentaram em setembro e outubro, juntamente com taxas de hipoteca ligeiramente mais baixas e maiores incentivos aos construtores, mas que a nível nacional o estoque de novas residências permanece elevado (7,9 meses de oferta no ritmo de vendas de outubro).
• O Wells Fargo também informou que os incentivos estão a aumentar: 40% dos construtores relataram cortes nos preços em Dezembro, e 67% utilizaram incentivos de vendas – com o preço médio nacional de casas novas a cair 8,0% em relação ao ano anterior em Outubro, para 392,3 mil dólares.

Contexto da Grande Baía

O relatório anual de mercado da Sotheby’s deste mês é um lembrete útil de que a linha de tendência de longo prazo parece mais estável do que qualquer outro mês. O relatório observa que em toda a área da baía de São Francisco, o preço médio de vendas permaneceu estável em 2025, o volume de vendas aumentou e os estoques continuaram a aumentar, criando “condições mais equilibradas” em comparação com os anos extremamente apertados imediatamente anteriores.

Especificamente para Marin, o relatório anual indica que o preço médio de vendas permaneceu estável em US$ 1,7 milhão em 2025 e que o volume de vendas aumentou mais de 5% ano após ano. Também destaca que o segmento de luxo continua a ser uma área de relativa força. Nesse contexto, a leitura mediana mais suave de Dezembro a nível local é melhor interpretada como um mês sazonal, impulsionado pela combinação, num mercado que tem estado geralmente a normalizar – e não como um sinal definitivo de erosão generalizada do valor.

A nível nacional, a actualização do Wells Fargo acrescenta outra camada: embora taxas e incentivos ligeiramente mais baixos tenham apoiado a nova procura de habitação, os inventários elevados e as concessões generalizadas aos construtores sugerem que a acessibilidade continua a ser a questão central. Embora Marin não seja um mercado orientado para a construção nova, estas dinâmicas nacionais ainda são importantes porque influenciam a confiança do consumidor, as taxas e a psicologia do comprador.

No meu mundo

Estou trabalhando com vários clientes na preparação de suas casas para venda em 2026, mas ainda não tenho nada a anunciar. Recentemente, coloquei em garantia uma casa fora do mercado em Mill Valley para um de meus clientes vendedores – um ótimo exemplo de por que, em certas situações, uma estratégia fora do mercado pode ser o melhor caminho.

Quando a privacidade, o timing ou o controlo do processo são uma prioridade, a exposição fora do mercado pode reduzir a perturbação e, ao mesmo tempo, criar uma concorrência real — especialmente quando é executada através dos canais certos. Através da minha participação na Top Agent Network, posso apresentar discretamente uma casa a um grupo altamente avaliado de agentes de alto desempenho e compradores qualificados em Marin, São Francisco e na grande área da baía.

Também nunca é cedo para começar a planejar o mercado da primavera. As casas que apresentam melhor desempenho em março, abril e maio são normalmente aquelas em que a estratégia começa com meses de antecedência – decidindo se devem entrar no mercado ou fora do mercado, identificando as melhorias de maior impacto e alinhando o calendário com as condições mais amplas do mercado.

Ansiosa para 2026

Olhando para o futuro, estou optimista em relação a 2026 – não porque o mercado será “fácil”, mas porque a clareza e a boa estratégia são mais importantes do que nunca, e isso cria oportunidades. Se as taxas hipotecárias continuarem a diminuir e o motor económico da Bay Area permanecer forte (particularmente em IA e tecnologia relacionada), poderemos ver mais compradores a sair da margem – especialmente nas gamas de preços de entrada e médios, onde os pagamentos mensais orientam as decisões.

A título pessoal, obrigado pela sua confiança e apoio – e por ajudar a fazer de 2025 mais um ano excelente para mim no Condado de Marin com a Golden Gate Sotheby’s International Realty. Não considero essa confiança garantida e estou ansioso para continuar a servir você, seus amigos e sua família em 2026.

Como posso ajudar?

O Condado de Marin continua a oferecer uma combinação atraente de estilo de vida, localização e valor a longo prazo. Fico sempre feliz em falar sobre o mercado imobiliário do Condado de Marin. Ligue ou envie uma mensagem para 415-847-5584 para obter um relatório personalizado para sua casa e bairro, ou para discutir a melhor estratégia para transformar a casa dos seus sonhos em realidade. Confira meus guias recém-atualizados, Comprar uma casa em Marin e Vendendo uma casa em Marin. Se tudo isso é novo para você, confira meu mais novo guia para compradores de casas pela primeira vez no condado de Marin.