O regulador bancário do Canadá irá finalmente tomar medidas para reduzir o risco hipotecário dos investidores – com quase 3 anos de atraso. O Superintendência de Instituições Financeiras (OSFI) tratará as hipotecas dos investidores como ativos de maior risco em 2026, reduzindo a liquidez para hipotecas sobre casas não ocupadas pelos proprietários. Originalmente prevista para 2023, a regra faz parte da adopção atrasada pelo Canadá de normas de risco globais, destinadas a limitar a utilização de modelos internos que muitas vezes minimizam as ameaças e escondem riscos sistémicos. A mudança terá impacto em todos os mercados, mas atingirá mais duramente aqueles dominados pelos investidores.
Basileia III: O Único Esquisito Acordo Ódio dos Bancos Canadenses
Os Acordos de Basileia são uma série de acordos internacionais para melhorar a supervisão bancária global. Basileia III foi introduzido após a Crise Financeira Global (GFC) e visa limitar choques futuros, forçando os bancos a avaliar adequadamente os riscos e a deter capital adequado contra esses riscos.
Uma característica fundamental de Basileia III é um piso de produção padrão: um mínimo global baseado em activos ponderados pelo risco (RWA), que medem o grau de risco dos empréstimos de um banco. Os empréstimos mais arriscados acarretam RWA mais elevados e requerem mais capital para os apoiar.
Basileia III fixa o limite mínimo de produção em 72,5%, o que significa que esse é o capital mínimo que precisa de ser reservado – mesmo que os modelos internos sugiram um risco mais baixo. Como parte da implementação atrasada, o OSFI está introduzindo uma nova classificação: Imóveis Residenciais Produtores de Renda. Esta classificação atribuirá um prémio para fazer face ao risco elevado que as hipotecas dos investidores apresentam, especialmente após um boom especulativo.
Regras canadenses de risco hipotecário para empréstimos direcionados a investidores
As novas regras estabelecem uma ponderação de risco mínima de 30% para casas ocupadas pelos proprietários (60-80% LTV), enquanto as hipotecas de investidores com condições semelhantes terão uma ponderação de risco de 45% – 50% mais risco. Isso torna a manutenção destes empréstimos mais cara para os credores, traduzindo-se em custos de empréstimos mais elevados, alavancagem reduzida ou – menos provável – lucros bancários mais baixos.
Embora possa parecer que o OSFI está punindo os investidores, é mais um presente para os compradores de casas. Quando investidores e compradores de casas são agrupados, o risco é calculado em média em todo o segmento. Ao isolar as hipotecas dos investidores, os credores podem oferecer condições mais favoráveis às pessoas que realmente moram em suas casas.
OSFI disse originalmente essas mudanças entrariam em vigor no segundo trimestre de 2023após um frenesi de investidores impulsionado pelas taxas. Parecia uma medida prudente, especialmente depois de cidades como Toronto terem visto mais de 70% dos projectos de pré-construção vendidos a investidores. Mas esse anúncio ocorreu apenas alguns dias após a primeira subida das taxas do ciclo – e provavelmente não esperavam que os preços e a procura entrassem em colapso tão rapidamente. A necessidade de regras de risco mais rigorosas foi reforçada, mas a resposta foi adiada. As mudanças ainda não chegaram e, em fevereiro, a OSFI interrompeu a introdução progressiva do piso de produção.
A repressão hipotecária atrasada da OSFI finalmente atingirá os investidores em 2026
A OSFI finalmente quebrou o silêncio recentemente, inserindo detalhes em uma atualização anual. Os Requisitos de Adequação de Capital (CAR) de 2026 estão definidos para entrar em vigor em 1 de janeiro de 2026, mas informam os bancos para se prepararem para alterações nas hipotecas dos investidores até ao segundo trimestre de 2026. Não está claro se esse cronograma se mantém – o que está claro é que o atraso ajudou a facilitar os riscos que deveria conter.
O adiamento da ponderação do risco hipotecário dos investidores injetou mais liquidez no segmento. Desde então, os bancos fizeram adaptações excessivas para facilitar as hipotecas dos investidores – como apoiar-se em avaliações gerais, potencialmente exagerando os valores dos ativos, com resistência regulatória mínima. Se estes empréstimos tivessem sido mais caros para os bancos, a procura provavelmente teria arrefecido e o mercado estaria mais saudável. Em vez disso, o atraso facilitou a tentativa dos decisores políticos de remodelar o mercado em torno de uma classe única e mais arriscada de compradores. Isso provavelmente ampliou a atual rotina imobiliária.
Vale a pena perguntar se esse atraso foi uma decisão da OSFI ou imposto por, hum, um poder maior?
Assumindo que não haverá mais atrasos, os impactos são óbvios: a liquidez dos investidores diminuirá, a sua alavancagem diminuirá e os custos de financiamento aumentarão para as casas não ocupadas pelos proprietários. Os mercados fortemente dependentes do endividamento dos investidores sentirão mais a pressão do que os mercados dos utilizadores finais. Entretanto, as hipotecas dos investidores agora registadas nos credores permanecerão inalteradas, mascarando potencialmente a escala do risco.