Há um ano, Stephanie e eu trocamos nossa propriedade de aluguel de aluguel acima da garagem de um aluguel tradicional de longo prazo para aluguel mais curto do Airbnb. Preparando a mudança, fizemos pesquisas exaustivas sobre a questão do seguro dos proprietários.
A política do nosso proprietário ainda funcionaria com o Airbnb?
Podemos obter uma política suplementar?
O que foi coberto pelos programas de garantia de seguro e host do Airbnb?
A resposta curta é que, como host do Airbnb, você precisa de seguro adicional. A hospedagem com qualquer frequência real provavelmente anulará sua política atual de proprietários, e a proteção do Airbnb é inadequada.
Como um advogado que analisa os documentos de seguro diariamente, tenho uma alta tolerância por percorrer a Balderdash contratual que se posiciona como Highbrow Legalese. Na verdade, eu desenterrei e li os documentos de cobertura para todas as apólices de seguro que eu pudesse encontrar que cobririam nossa casa e nosso Airbnb.
Vou compartilhar o porquê e como trocamos de seguro de proprietários para uma apólice criada especificamente para cobrir aluguéis de curto prazo.
Isenção de responsabilidade necessária: olhei para as apólices de seguro que estavam disponíveis para nós, mas não sei o que pode estar disponível para você. Por várias razões, sua situação pode não ser a mesma que a nossa. Este foi o meu conselho para nossa própria família e pode não se aplicar a você, mas você pode ouvir.
E enquanto estiver aqui, se você estiver interessado em hospedar com o Airbnb, também pode querer ver:
Espere, mas o Airbnb não tem seu próprio seguro para anfitriões?
Sim. E não.
O Airbnb oferece dois tipos de proteção para hosts, seu Seguro de proteção do host e é Garantia do host. Vamos olhar para cada um.
O seguro de proteção de hosts é uma apólice de seguro de responsabilidade real, embora limitada, que proteja os hosts em determinadas circunstâncias se forem processadas por lesões físicas ou danos à propriedade que surgiram da estadia de um hóspede do Airbnb. Ele também abrange alguns casos específicos em que áreas comuns da propriedade, como um saguão ou escadas compartilhadas, são danificadas durante uma estadia.
Há uma longa lista de exclusões, mas a mais importante para nós é que explicitamente não cobreexceto em circunstâncias muito estreitas, qualquer perda ou dano a “propriedade que você possui, alugue ou ocupe”.
Então, o que cobre o seguro de proteção do host do Airbnb?
Digamos que um hóspede esteja atravessando a varanda do seu aluguel do Airbnb com o computador laptop. Ele escorrega, perde o pé e quebra o braço e o laptop. Ele te processa. O seguro de proteção do host deve ter você cobrindo o custo de seus ferimentos, seu laptop quebrado e algumas das despesas legais. No entanto, se o laptop voador seguir um caminho infeliz e quebrar uma janela no aluguel, esse dano à sua propriedade não será coberto.
A seção de ajuda do Airbnb faz parecer que não é grande coisa, porque a garantia do host está lá para protegê -lo quando um hóspede danifica sua propriedade.
Então, qual é a garantia do host do Airbnb e o que ele faz?
A garantia do host é uma promessa que o Airbnb faz a um host que cobre alguns tipos de danos à propriedade se causado por um hóspede ou alguém que o hóspede convida para a propriedade, durante uma estadia reservada pela plataforma Airbnb.
Vamos voltar ao laptop voador e à janela quebrada. Essa janela quebrada no aluguel deve se enquadrar na garantia do host. Esse é um argumento bem claro para a cobertura.
Nosso apartamento no Airbnb está acima de uma garagem independente, a cerca de quinze pés de nossa casa. E se o laptop deslizasse pela varanda, voasse sobre a borda e atravessou nossa casa, quebrando a janela em nossa casa em vez de no aluguel? A garantia do host Excepciona expressamente Pagamento por uma lista muito longa de coisas, mas as realmente importantes para nós são:
- “Qualquer dano a qualquer propriedade que não esteja em, ou em uma acomodação coberta.
- Imóveis pertencentes a uma parte que não seja você e que você não controla. ”
Portanto, a janela de aluguel é coberta, mas como nossa casa principal não está “dentro, ou em um acomodação coberta”, a garantia do host não cobre o custo de fixar a janela em nossa própria casa.
E se um hóspede vira um cigarro do lado de fora ou inicia um incêndio na cozinha que se espalha? O apartamento de aluguel real é coberto. Mas a garantia do host parece excluir qualquer cobertura de danos à garagem que fica sob o aluguel, ou nossa própria casa ao lado, ou os vizinhos subindo a colina. Nada disso é coberto.
Mas sua política de proprietários normais não cobre esse tipo de dano?
O nosso não. E eu não vi nenhum em nossa área que teria.
Antes de iniciarmos o Airbnb, tínhamos uma política de proprietários com um adendo para o aluguel de longo prazo do apartamento. A política e o adendo excluíram qualquer reclamação decorrente ou relacionada à atividade comercial, exceto pelos negócios de alugar o apartamento por um período de pelo menos um mês por vez.
O efeito foi muito claro. Se alugássemos o apartamento por menos de um mês, e o locatário de curto prazo o incendiou acidentalmente, ou deixou a água e a inundou, ou tropeçou na escada e quebrasse uma perna, nossa companhia de seguros não pagaria nada. Pior ainda, se o incêndio ou inundação danificassem nossa própria casa, eles também não pagariam nada.
Os danos dos aluguéis de curto prazo são especificamente excluídos da cobertura. Pior ainda, dando à apólice a interpretação mais favorável à transportadora de seguros, aceitando nosso primeiro hóspede do Airbnb poderia ter anulado toda a cobertura de seguro de proprietários, independentemente da fonte da reivindicação!
Isso não é porque tivemos um seguro ruim. Quase todas as políticas padrão dos proprietários incluem uma limitação semelhante quando a casa principal e o aluguel estão na mesma propriedade. Os detalhes podem variar, mas eu vi políticas que seriam nulos por razões, incluindo:
- Você aluga um prédio (ou reboque, barco, casa da árvore, ou qualquer coisa) em sua propriedade por menos de 30 dias
- Você o aluga por menos de 30 dias sem a aprovação por escrito da sua transportadora de seguros
- Você o aluga por menos de 30 dias sem pelo menos 30 dias de aviso por escrito à transportadora de seguros
- Você tem mais de 3 noites de aluguel de curto prazo durante um ano de política
- Você tem mais de 10 noites de aluguel de curto prazo durante um ano de política
- Sua receita de aluguel de curto prazo excede US $ 1.000 ou US $ 5.000 ou US $ 10.000 durante um ano de política
A pior parte é que eu não poderia confiar em meus próprios agentes de seguros locais, os supostos especialistas, para ajudar a interpretar as políticas. Durante nossa busca por uma política de proprietários favoráveis ao Airbnb, conversei com três agentes de seguros diferentes que claramente não entendiam as limitações das políticas que estavam vendendo.
Um deles apareceu assim que eu apontei a linguagem política relevante e ele a confirmou pelo subscritor.
Com outro, foram necessárias várias tentativas antes de perceber que a política que ela estava oferecendo não funcionaria.
Um agente ainda tem certeza de que sua política teria nos cobrindo. Espero que ele nunca o venda para quem realmente tem que fazer uma reclamação.
Portanto, a cobertura do Airbnb não funciona, e uma política de proprietários normais ou adendo aluguel não funciona. O que mais há?
Claramente, precisávamos de algo diferente.
Obviamente, a substituição de nossa política pré-airbnb recebeu algumas pesquisas adicionais. Como o belo sopé arborizado em que vivemos fazem parte do país de fogo, muitas operadoras de seguros não cobrem a área. Tínhamos um número limitado de empresas para escolher, e exatamente zero deles escreveria uma política que cobria um negócio de aluguel de curto prazo.
Então, tivemos que procurar mais opções não tradicionais.
Transportadoras tradicionais com parceiros especializados.
Algumas transportadoras tradicionais têm endossos, políticas suplementares diretas ou podem providenciar cobertura suplementar de uma seguradora especial. No ano passado, em nossa área, Agricultores foi o único transportador que ofereceria cobertura suplementar de curto prazo, através de seus Principal Grupo de Seguros.
Eu ouvi isso em 2019, AllstateAssim, USAAe Liberty Mutual Começou a oferecer uma cobertura de aluguel de compartilhamento em casa ou de curto prazo em alguns mercados. Nenhum deles assegura nossas colinas florestais, então não explorei mais. No entanto, este é um sinal esperançoso.
Seguro construído especialmente para aluguel de curto prazo
Cbiz e Seguro adequado Cada um se especializa em aluguéis abrangentes de curto prazo e ofereça seguro feito especialmente para cobrir as propriedades alugadas pelo Airbnb. Essas mesmas políticas também trabalham para aluguel de curto prazo em homeaway, VBRO e plataformas semelhantes.
O CBIZ e as políticas adequadas são quase idênticas. Não preste muita atenção às diferenças minúsculas que suas vendas enfatizam. Para a maioria dos hosts, as diferenças não importam. Se, no entanto, o espaço que você aluga no Airbnb é uma sala em sua própria casa, há algumas diferenças que você deve considerar.
As políticas dessas duas empresas substituem o seguro atual de seus proprietários inteiramente por uma nova apólice que também inclui cobertura específica de aluguel de curto prazo. Ambos têm subscritores fortes e provavelmente estarão por perto para pagar reclamações quando você precisar deles.
Seguro sob demanda
Há um punhado de novas opções interessantes com seguro sob demanda. A idéia é que você possa ativar a cobertura quando tiver uma estadia de convidado e desligá -la quando eles saem. Isso funciona melhor para os anfitriões que têm convidados pouco frequentes, à medida que o custo aumenta a cada noite adicional, um aluguel de curto prazo está ocupado.
Como nosso aluguel está quase sempre ocupado, essa não era uma solução econômica, mas é uma idéia interessante para anfitriões pouco frequentes. Fatiar Parece ser a mais proeminente dessas novas opções.
O que escolhemos?
Depois de muito tempo pesquisando, conversando com outros anfitriões, discutindo com agentes de seguros e lendo políticas, substituímos o seguro de nossos proprietários por uma nova apólice do CBIZ. Ele tem uma cobertura melhor do que a nossa política anterior, abrange claramente os riscos potenciais da hospedagem do Airbnb e custa quase o mesmo que apropriado, mas já existe há mais tempo.
Os agricultores e os principais juntos também tinham um pacote de cobertura adequado, mas custou demais.
Slice foi uma opção interessante sob demanda, mas pagar por noite por tantas noites o tornou mais caro de longe. Pode funcionar melhor para hosts menos frequentes.
E quanto custa?
Como estamos em compartilhar números reais, isso é o mais real possível.
Nossa antiga política de proprietários teve um custo anual total de US $ 1.425.
A nova política do CBIZ tem um custo anual total de US $ 2.835.
O QUE?
Sim. É sobre o dobro do custo. Eu sei. É loucura. Mas nem todo esse aumento se deve a ele cobrindo aluguel de curto prazo.
A política que costumava custar US $ 1.425 não é mais oferecida a ninguém em nosso município. Nossa seguradora anterior, como muitos outros, saiu do norte da Califórnia. Alguns anos consecutivos, com US $ 30 bilhões em perdas de incêndios florestais, tornam a Califórnia um lugar difícil para manter muitos riscos.
As empresas que permanecem em nossa área estão elevando seus preços significativamente, portanto nossa política de CBIZ muito cara não é muito mais do que nossos vizinhos pagam por sua política sem cobertura de aluguel de curto prazo.
Não confie muito com a nossa experiência.
Embora isso possa ser um histórico útil para os hosts e os interessados no Airbnb, ele não será definitivo para sua situação. O seguro é regulamentado e vendido de maneira diferente em todos os estados e sua milhagem pode variar. Felizmente, você tem mais opções do que nós. Espero que todos tenhamos ainda mais opções em breve.
À medida que o mercado se expande, as companhias de seguros estão correndo (tanto quanto pode-se dizer que as companhias de seguros se apressam) para entender como valorizar o risco de aluguel de curto prazo. Espero que novos produtos cheguem e evoluam nos próximos anos, à medida que as seguradoras começam a obter experiências reais de reivindicações.
Para você, agora, se você está pensando em hospedar, o importante é perceber que
- O seguro e a garantia do host do Airbnb não são suficientes, e
- Você pode estar anulando o seguro de seus próprios proprietários, oferecendo aluguel de curto prazo.
Tome cuidado. Aprenda sobre sua política atual. Descubra quais opções estão disponíveis em sua área.
Adoramos hospedar com o Airbnb, mas sua casa provavelmente é o seu ativo mais valioso e o lugar que você mora. Não coloque -o em risco, tomando decisões de seguro desinformadas ao configurar uma renda lateral do Airbnb. Seja inteligente. Certifique -se de que você e sua casa estejam protegidos.