No setor imobiliário comercial, um dos principais investidores e credores que usam para avaliar a estabilidade e o risco de uma propriedade é o termo médio de arrendamento ponderado (Walt). Walt mede o prazo médio remanescente de arrendamento de inquilinos em uma propriedade, ponderado por sua contribuição de renda de aluguel ou metragem quadrada ocupada.
Um Walt mais longo indica mais fluxo de caixa previsível e menor risco de rotatividade, enquanto um Walt mais curto sugere um maior risco de rolagem de arrendamento, mas o potencial de vantagem se os aluguéis estiverem subindo. Uma forte compreensão do Walt pode ajudar os investidores e os gerentes de ativos a avaliar a estabilidade do arrendamento, antecipar o risco de rotatividade e tomar decisões imobiliárias mais estratégicas.
O que é o termo de arrendamento médio ponderado (Walt)?
Walt fornece informações sobre quanto tempo os arrendamentos são definidos para expirar, o que afeta diretamente a estabilidade e o potencial crescimento da receita. Vamos dar uma olhada na definição e fórmula para o termo de arrendamento médio ponderado antes de entrar em alguns exemplos.
Definição:
O termo médio de arrendamento ponderado (Walt) é o termo de arrendamento remanescente médio de inquilinos em uma propriedade, ponderado por receita de aluguel ou metragem quadrada.
Fórmula:
Walt = (∑ (termo de arrendamento × valor de arrendamento)) ÷ (∑ valor de arrendamento)
Onde:
- Termo de arrendamento = Duração do arrendamento restante (geralmente em meses ou anos)
- Valor de arrendamento = Pode ser aluguel anual ou Artigo quadrado alugado
Ao contrário de uma média simples, Walt é responsável pelo impacto econômico de inquilinos maiores, dando uma imagem mais precisa do risco de exposição ao arrendamento.
Walt vs. Wault vs Wale: Qual é a diferença?
Em alguns mercados, particularmente na Europa e no Reino Unido, o termo de arrendamento médio ponderado é referido como Wault (termo de arrendamento médio não expirado ponderado). A principal distinção é que Wault enfatiza explicitamente a parte “não expirada” dos arrendamentos, embora na prática, ambos os termos sejam calculados da mesma maneira.
Da mesma forma, na Austrália e Nova Zelândia, Walt é frequentemente chamado WALE (Expiração média ponderada de arrendamento)que pode incluir espaço vago como arrendamentos de termo zero, diminuindo um pouco a média.
- Estados Unidos: O termo Walt é o mais comumente usado.
- Reino Unido e Europa: Wault é frequentemente usado em vez de Walt.
- Austrália e Nova Zelândia: Wale é o termo preferido e pode incluir espaço vago no cálculo.
Walt pode ser calculado ponderando receita de aluguel ou metragem quadrada, e os resultados podem diferir:
- A ponderação por aluguel prioriza o risco de fluxo de caixa, oferecendo mais influência aos inquilinos com mais salários.
- A ponderação por metragem quadrada se concentra no risco de leasing, oferecendo mais influência a inquilinos maiores, independentemente do aluguel pago.
A maioria dos investidores usa Walt por aluguel, pois reflete melhor a estabilidade da renda, mas Walt por metragem quadrada pode ser útil em mercados onde grandes espaços arrendam a taxas mais baixas (por exemplo, propriedades industriais).
Por que Walt é importante em imóveis comerciais
Compreender o termo de arrendamento médio ponderado é essencial para avaliar a estabilidade de curto-prazo e de longo prazo no fluxo de renda de uma propriedade comercial. Abaixo estão várias razões pelas quais é uma métrica crítica:
- Estabilidade do fluxo de caixa: Um Walt mais longo sugere que os inquilinos estão presos a arrendamentos de longo prazo, garantindo receita previsível. Um Walt curto pode sinalizar as próximas vagas ou arrendar renegociações.
- Avaliação de risco: Os investidores analisam Walt para determinar quanto tempo eles podem enfrentar a rotatividade de arrendamento. Se muitos arrendamentos expirarem em uma janela curta, o risco de vaga aumenta, potencialmente afetando o valor da propriedade.
- Impacto na avaliação da propriedade: Propriedades com um Walt alto geralmente comandam avaliações mais altas, uma vez que oferecem fluxo de caixa seguro e a longo prazo. Propriedades mais curtas de Walt podem ter taxas de limite mais altas devido ao aumento do risco.
- Considerações de financiamento: Os credores preferem propriedades mais longas de Walt, pois os arrendamentos estáveis reduzem o risco de inadimplência. As propriedades com Walt curto podem enfrentar condições de financiamento mais rígidas.
Como calcular Walt
Embora o conceito do termo de arrendamento médio ponderado seja direto, o cálculo real pode diferir com base no fato de ser medido em anos ou meses. Abaixo estão dois exemplos que ilustram como calcular Walt usando as duas abordagens.
Exemplo de cálculo (Walt baseado em anos)
Suponha a edifício comercial de escritórios com três inquilinos:
| Inquilino | Aluguel anual ($) | Termo de arrendamento restante (anos) |
|---|---|---|
| UM | 100.000 | 5 |
| B | 150.000 | 3 |
| C | 250.000 | 7 |
Cálculo:
- Soma ponderada: (100.000 × 5) + (150.000 × 3) + (250.000 × 7) = 2.700.000
- Aluguel total: 100.000 + 150.000 + 250.000 = 500.000
- Walt = 2.700.000 ÷ 500.000 = 5,4 anos
Isso significa, em média, os arrendamentos neste edifício expirarão em 5,4 anosponderado pela contribuição do aluguel.
Exemplo de cálculo (Walt com base nos meses)
Agora, vamos usar meses em vez de anos:
| Inquilino | Aluguel anual ($) | Termo de arrendamento restante (meses) |
|---|---|---|
| UM | 120.000 | 67 |
| B | 180.000 | 44 |
| C | 300.000 | 90 |
Cálculo:
- Soma ponderada: (120.000 × 67) + (180.000 × 44) + (300.000 × 90) = 42.960.000
- Aluguel total: 120.000 + 180.000 + 300.000 = 600.000
- Walt = 42.960.000 ÷ 600.000 = 71,6 meses
Então, o Walt para esta propriedade é 71,6 meses.
Walt típico por tipo de propriedade
Diferentes tipos de propriedades têm estruturas de arrendamento variadas e expectativas de inquilinos, que influenciam o que é considerado um termo de arrendamento médio “bom” ou típico. Abaixo estão algumas diretrizes comuns:
- Escritório e Industrial: Walt superior preferido (mais de 5 anos)
- Varejo: Varia de acordo com os inquilinos âncora vs. em linha
- Multifamiliar: Walt curto (normalmente arrendamentos de 1 ano)
Conceitos errôneos comuns sobre Walt
Embora Walt forneça informações valiosas, não é uma métrica única. Aqui estão alguns mal -entendidos comuns:
- “Walt mais tempo sempre melhor”: Nem sempre – Walt menor pode ser vantajoso nos mercados em ascensão.
- “Walt mede a qualidade do arrendamento”: Isso mede apenas a duração, não a credibilidade do inquilino.
- “Walt é igual a cronograma de expiração do arrendamento”: Walt dá uma média; Os cronogramas detalhados de validade fornecem uma imagem mais completa.
Conclusão
O termo de arrendamento médio ponderado é uma métrica útil em imóveis comerciaisfornecendo informações sobre a estabilidade do arrendamento, a exposição ao risco e o potencial de investimento. Enquanto um Walt mais longo sugere estabilidade, um Walt mais curto pode oferecer oportunidades nos mercados em crescimento. Os investidores devem analisar Walt ao lado NoiAssim, Taxas de limiteAssim, Qualidade de crédito do inquilinoe Cronogramas de expiração do arrendamento Para obter uma imagem mais completa do valor e perfil de risco de uma propriedade.
Ao entender e gerenciar estrategicamente Walt, os profissionais comerciais do setor imobiliário podem otimizar a estabilidade do fluxo de caixa e aumentar o valor de longo prazo de seus ativos imobiliários.