Os aluguéis crescentes do Canadá têm mais a ver com financeirização do que os fundamentos, de acordo com um novo Estudo da Universidade de Waterloo. Pesquisadores da Escola de Planejamento realizaram um mergulho profundo no mercado de aluguel de Toronto e descobriram que as caminhadas de aluguel mais agressivas vieram de grandes proprietários financeiros. Usando técnicas como unidades vagas, preços algorítmicos e deslocamento sistemático de inquilinos, essas empresas se comportam de maneira semelhante a um oligopólio – coordenando em direção a um único objetivo: extração máxima do aluguel. O estudo alerta que a instabilidade do abrigo piorará à medida que essas empresas ficam ainda maiores.
Enquanto o estudo foi realizado em Toronto, isso se tornou um manual global. Como a habitação é cada vez mais financeira, essas empresas estão escalando – geralmente com a assistência dos formuladores de políticas. Esse é o caso no Canadá e provavelmente vários países onde os problemas são frequentemente lançados como a solução.
Sobre o estudo
Os pesquisadores analisaram os dados imobiliários de Toronto para 1.600 prédios de apartamentos entre 2022 e 2024, depois o dividiram por bairro e tipo de proprietário. Eles compararam o aluguel cobrado por proprietários financeiros-reações, private equity e grandes gerentes de ativos-com os de operadores de aluguel tradicionais, como empresas de gerência familiar e operadores únicos (também conhecidos como proprietários de mãe e pop).
Mais importante, eles foram muito mais profundos do que as planilhas e as suposições eficientes do mercado: reuniram informações adicionais de entrevistas, registros corporativos e transcrições de eventos imobiliários. Em vez de assumir que o mercado é impulsionado pela oferta e demanda, eles obtiveram a perspectiva das pessoas puxando as cordas. Como você provavelmente adivinhou, o problema é um pouco mais complicado que a oferta e a demanda.
Alugues mais altos, prêmios íngremes: os proprietários financeiros de Toronto buscam aumentos íngremes de preços de aluguel
O prêmio do preço do aluguel sobre o aluguel médio em um bairro. Dividido pelas áreas de melhoria do bairro designadas pela cidade de Toronto (NIAS) e bairros não-Nia e tipo de proprietário.
Fonte: Agosto e St-Hilaire (2025).
O estudo constatou que os proprietários financeiros cobram 44% a mais do que o aluguel médio do bairro – cerca de US $ 670/mês a mais. Isso está bem acima do prêmio cobrado por cadeias familiares (30%) ou proprietários individuais (15-22%). Como os proprietários financeiros tendem a agrupar e definir preços com base em compostos, esse comportamento compostos e acelera a inflação do aluguel em bairros inteiros.
No nível da propriedade, a lacuna para aumentos trimestrais de aluguel pelo tipo de proprietário é a mente que sopra:
- Proprietários financeiros: média de 5,04% (+US $ 93) por trimestre, ou uma taxa de crescimento anualizada de 21,52%
- Cadeias de administração familiar: 4,99%
- Proprietários de propriedade única: 3,61%
- Organizações sem fins lucrativos: 1,0%
Usando modelos de regressão, os pesquisadores descobriram que a mesma unidade seria 13,8% mais cara se de propriedade de um proprietário financeiro versus um proprietário de propriedade única.
“Em termos mais fáceis de entender, se uma unidade mantida por um único proprietário (proprietário de uma propriedade) foi listado no aluguel médio do nosso conjunto de dados-US $ 2.187, o aluguel esperado da mesma unidade seria de US $ 2.510 se fosse de propriedade de uma empresa financeira, uma diferença de US $ 323”, explicará Martine August e Cloé St-Hilaire, os autores do estudo.
Direcionando o mais vulnerável para lucros
Em vez de serem restringidos pelo tamanho do mercado, os proprietários financeiros estão aproveitando seus recursos e concentração para exercer uma influência desproporcional. O estudo sugere um desmantelamento estratégico nas áreas de melhoria da vizinhança designadas da cidade de Toronto – renda baixa, distritos racializados com moradias historicamente acessíveis.
Nessas áreas, as empresas financeiras cobraram aluguéis 20% mais altos do que outros proprietários – capturando o que os pesquisadores chamam de “lacuna de aluguel” em comunidades subvalorizadas.
“Enquanto os inquilinos enfrentam uma crise, os acionistas e executivos seniores em empresas financeiras que investem em moradias de aluguel coletam diamantes”.
-August & St-Hilaire (2025)
É tentador enquadrar isso como gentrificação “apenas”, mas também reflete um fenômeno mais perigoso: contágio de bolhas. Em uma bolha, os preços se destacam das comodidades, nivelando -se em grandes faixas da cidade – deixando algumas áreas primitivas para uma correção. É um fenômeno que só foi realmente observado nos preços das casas, não no aluguel, então isso pode valer uma olhada profunda em outro dia.
Aluguéis algorítmicos, alarmes antitruste e deslocamento estratégico
Os proprietários financeiros estão implantando ferramentas clássicas e de ponta para extrair retornos mais altos. Uma das ferramentas mais controversas tem sido o HandStar, uma plataforma de software que define aluguels com base em condições locais e demanda projetada. Às vezes, até sugere deixar uma unidade vazia para criar escassez artificial e impulsionar os aluguéis mais altos, de acordo com os pesquisadores.
O O Departamento de Justiça dos EUA (DOJ) está atualmente buscando um caso antitruste contra a empresa controladora do rendimentoalegando que o software facilita o conluio entre os grandes proprietários, compartilhando informações não públicas que podem ser usadas para coordenar aumentos de preços. A empresa nega essa alegação.
Enquanto isso, alguns proprietários financeiros descreveram explicitamente usando o valor agregado e reposicionamento estratégias para extrair aluguéis mais altos. Isso geralmente envolve a reforma, deslocamento e re-recorrente da unidade para muito mais. Semelhante às reformas conduzidas por senhores de favela, mas com mais etapas para torná -las mais sofisticadas.
A conclusão dos pesquisadores é clara: os proprietários financeiros estão impulsionando preços mais altos e destruindo a acessibilidade. A tendência financeira se enraizou pela primeira vez no início dos anos 90, mas rapidamente aumentou durante a era de taxas baixas. Em Toronto, o estudo descobriu que esses proprietários conseguiram quase todas as suítes de aluguel nos últimos anos. À medida que a concentração cresce, o mesmo acontece com o problema.
Os formuladores de políticas para o resgate?
Você pode esperar que essa tendência desencadeie ação, e você está certo. É por isso que os formuladores de políticas adotaram planos para acelerar o crescimento dessas empresas e redirecionar o capital para uso mais produtivo para alimentar o crescimento econômico do país. Estou brincando.
Em vez de reinar nessas empresas, Os formuladores de políticas estão usando recursos públicos para alimentar seu crescimento, até fornecendo fundos para empresas bem capitalizadas. De fato, o Financialização dos aluguéis é a “solução” que os formuladores de políticas estão lançando para restaurar a acessibilidade da habitação.
Alguém mais está começando a parecer que a instabilidade do abrigo é um recurso – não é um bug?