Várias ofertas em sua casa? O mais alto pode não ser o mais forte

É preciso muito trabalho para deixar uma casa pronta para vender. Você pode ter passado semanas fazendo pequenos reparos, limpeza profunda, organização e fazendo encenação pensativa para cada quarto antes de sua listagem ser publicada na MLS e você abrir as portas para os primeiros compradores em potencial.

Quando o mercado imobiliário em sua área está aquecido, todo esse esforço pode subitamente ser recompensado com uma enxurrada de ofertas que chegam com horas ou dias de diferença. Com toda a emoção, pode ser incrivelmente tentador focar no número mais alto e aceitar a oferta sem pensar duas vezes.

Respire fundo e espere. Quando se trata de vendas de imóveis, a oferta mais forte que você recebe pode não ser aquela com o maior valor em dólares anexados. É aconselhável que os vendedores analisem mais de perto as propostas que recebem, porque uma abordagem cuidadosa pode permitir-lhe conseguir um negócio melhor – um que acabará por ter um caminho mais suave e mais fiável até ao fecho.

Antes de aceitar qualquer oferta, vale a pena desacelerar, conversar com seu REALTOR® e analisando os detalhes por trás de uma oferta.

O preço é apenas uma peça do quebra-cabeça

O preço de uma oferta é, naturalmente, o gancho que o prende, mas o preço por si só nem sempre conta toda a história por trás da oferta. Uma oferta alta pode vir acompanhada de restrições que diminuem seu verdadeiro valor.

Em alguns casos, uma oferta inicial elevada é apenas uma manobra estratégica para garantir o contrato antes que outro comprador tenha oportunidade. Alguns compradores apresentam ofertas agressivas para vencer guerras de licitações, especialmente em um mercado aquecido, apenas para renegociar mais tarde, após a realização das inspeções ou avaliações. Outros podem não ter realmente o apoio financeiro para apoiar o número que colocaram no papel, tornando a sua oferta “otimista”, na melhor das hipóteses. O comprador pode apostar que o vendedor acabará por estar disposto a fazer concessões no futuro, em vez de reiniciar todo o processo.

Olhe além do valor em dólares de uma oferta e avalie o quadro completo, incluindo a probabilidade de uma oferta fechar o negócio. Você precisa ser particularmente cauteloso com ofertas que parecem irrealistas, inflacionadas ou apressadas.

O financiamento é mais importante do que você pensa

Um dos fatores mais importantes em qualquer oferta é como o comprador planeja pagar pela casa. Nem todos os financiamentos são criados igualmente, e o tipo de empréstimo de que um comprador necessita pode afetar tanto o cronograma da venda quanto o nível de risco para o vendedor.

Os vendedores devem analisar cuidadosamente se o comprador é:

Pagar em dinheiro, o que normalmente permite um fechamento mais rápido e previsível
Usando financiamento convencional, que geralmente é previsível e direto
Contar com empréstimos FHA ou VA, que podem incluir requisitos de propriedade mais rígidos e condições de avaliação que podem ser complicadas

Também vale a pena observar a força da pré-aprovação do comprador. UM pré-aprovação totalmente subscrita tem muito mais peso do que uma pré-qualificação básica, que é especulativa e tem maior probabilidade de ser concluída sem problemas.

Uma oferta ligeiramente inferior apoiada por um forte financiamento ou dinheiro pode muitas vezes ser mais confiável do que uma oferta mais elevada que depende de múltiplas aprovações e diversas contingências.

Contingências podem mudar tudo

As contingências são, em essência, condições do contrato que devem ser cumpridas para que uma venda avance. Embora sejam comuns e geralmente razoáveis, muitas contingências podem sinalizar problemas futuros. Uma oferta com menos contingências indica um comprador comprometido.

Contingências comuns incluem:

Inspeção residencial
Avaliação
Aprovação de financiamento
Venda da casa atual do comprador

Cada contingência é um ponto de saída potencial para o comprador. Uma oferta carregada de contingências traz mais oportunidades para o negócio fracassar ou ser renegociado, não importa quão atraente seja o valor em dólares da oferta. Por outro lado, uma oferta mais limpa e com menos contingências pode proporcionar maior certeza, mesmo que o preço de compra seja ligeiramente inferior.

Além disso, preste atenção em como as contingências são escritas. Se um vendedor estiver disposto a limitar suas solicitações de reparo, oferecer uma cláusula de inspeção apenas para obter informações ou reduzir o prazo para o fechamento, isso poderá fortalecer sua oferta.

Ganhar dinheiro mostra um nível de comprometimento

O dinheiro ganho é o depósito de “boa fé” do comprador sobre uma casa. A maioria das pessoas sabe que entregar dinheiro sério é um sinal do comprador de que ele leva sua oferta a sério. No entanto, o dinheiro sério também é uma apólice de seguro para o vendedor. Se o comprador desistir sem um motivo válido nos termos do contrato (geralmente sob uma cláusula de contingência), ele perderá esse dinheiro para compensar o vendedor por retirar a casa do mercado nesse meio tempo.

Os depósitos em dinheiro podem ser influenciados pelos costumes locais e pela intensidade do mercado, mas geralmente variam de 1% a 5% do preço de venda. Um comprador que oferece 5% (ou mais) está colocando uma quantia significativa na mesa. Eles têm muito mais a perder do que um comprador que está disposto a pagar apenas 1%.

Não negligencie esse detalhe ao avaliar vários lances. Um comprador disposto a comprometer mais dinheiro antecipadamente investe naturalmente mais na conclusão da transação, o que pode reduzir a probabilidade de surpresas desagradáveis.

Lacunas de avaliação podem ser um problema com lances inflacionados

Em mercados competitivos, os compradores às vezes oferecem mais do que o valor provável da casa após avaliação. Quando isso acontece, o negócio pode ter problemas se o credor não suportar o preço total de compra. Isso é chamado de “lacuna de avaliação.”

Alguns compradores, sabendo que estão fazendo uma oferta maior do que o esperado, incluirão uma garantia de lacuna de avaliação em sua oferta. Trata-se de um acordo para cobrir qualquer diferença entre o valor de avaliação e o preço de oferta à vista, à vista.

Sem essa proteção, uma oferta elevada pode não sobreviver ao processo de avaliação e o negócio pode desmoronar. Se um lance for maior do que o solicitado, observe atentamente se o comprador levou em conta a possibilidade de uma lacuna de avaliação e como.

A flexibilidade do comprador pode ser uma vantagem oculta

Nem todas as vantagens aparecem em dólares. Às vezes, a oferta mais atraente é aquela que se adapta ao cronograma e às necessidades emocionais do vendedor.

Os compradores que oferecem flexibilidade – como a disposição de acomodar a data de fechamento preferida do vendedor, permitindo um período de devolução do aluguel ou de outra forma concordando com o prazo ou outras solicitações – podem tornar todo o processo de transição para um vendedor muito mais fácil.

Esse tipo de flexibilidade pode reduzir o estresse e a carga emocional que você enfrenta durante uma grande transição, especialmente se você ainda não tem sua próxima casa planejada.

A oferta mais forte é aquela que fecha

No final das contas, o objetivo é fechar a venda da sua casa com sucesso e com o mínimo de complicações possível. Escolher a oferta certa tem menos a ver com perseguir o número mais alto e mais com selecionar o caminho que pode levá-lo direto ao dia do fechamento.

Uma oferta forte equilibra preço com confiabilidade, apoio financeiro, contingências razoáveis e um caminho claro a seguir. Se você reservar um tempo para avaliar cada lance recebido, terá muito mais chances de evitar problemas.