Os mercados de capitais imobiliários comerciais entram em uma fase de transição – participação de mercado

Profissionais do setor imobiliário comercial se reuniram para um briefing sobre mercados de capitais organizado pela NAIOP Utah durante o Simpósio de Fóruns Nacionais da NAIOP em Salt Lake City na semana passada. Will McIntosh, Ph.D., pesquisador visitante sênior da NAIOP Research Foundation e CEO do ArcBridge Research Group, LLC, compartilhou sua avaliação sobre a situação do mercado e quais riscos permanecem.

McIntosh concentrou-se em como o mercado de imóveis comerciais está se ajustando após um ciclo acentuado de reprecificação. “O mercado imobiliário comercial está passando por um período de transição realmente interessante”, disse ele. A liquidez está a começar a regressar à medida que os bancos reentram lentamente no mercado de empréstimos, a actividade de transacções está a recuperar dos mínimos recentes e as avaliações parecem mais próximas da estabilização após vários anos difíceis. Ao mesmo tempo, enfatizou que o mercado continua altamente sensível às taxas de juro e à volatilidade do mercado de capitais, que continuam a moldar os preços e o comportamento dos investidores em todas as classes de activos.

O quadro económico: crescimento lento, restrições reais

A economia dos EUA continua a crescer, embora a um ritmo mais lento. Espera-se que o crescimento do PIB seja de cerca de 2,2% em 2026. McIntosh descreveu isso como modesto, mas ainda construtivo. Os gastos dos consumidores diminuíram, uma vez que as famílias continuam cautelosas em relação aos preços e ao emprego. O crescimento do emprego abrandou, embora o desemprego permaneça relativamente baixo em termos históricos.

O investimento empresarial está a ajudar a compensar a procura mais fraca dos consumidores, especialmente os gastos ligados à tecnologia e à inteligência artificial. Esse investimento proporcionou um apoio significativo à actividade económica durante um período de incerteza.

A inflação diminuiu face aos máximos recentes, mas permanece acima da meta de 2% da Reserva Federal (Fed), mantendo a pressão sobre as taxas de juro e os mercados de capitais. Os preços elevados da energia e as tensões geopolíticas continuam a complicar as perspectivas.

Por que as taxas de juros e o Tesouro de 10 anos são tão importantes

Grande parte do risco no mercado imobiliário atual está nas taxas de juros. Embora a Fed controle as taxas de curto prazo, McIntosh enfatizou que as taxas de longo prazo são o que mais importa para o imobiliário comercial. “O que mais me preocupa não é a taxa de fundos federais. É o Tesouro de 10 anos”, disse ele. O Tesouro de 10 anos determina os preços das hipotecas, as taxas máximas e os retornos dos investidores. Recentemente, manteve-se na faixa de 4% a 4,5%, ajudando a trazer alguma estabilidade aos valores. No entanto, grandes necessidades de financiamento federal significam uma emissão significativa de títulos no futuro. Se os investidores exigirem rendimentos mais elevados para absorver essa oferta, as taxas de longo prazo poderão subir novamente, exercendo uma pressão renovada sobre as taxas máximas e as avaliações.

McIntosh advertiu que se a inflação voltar a acelerar, seja devido aos preços da energia ou a um conflito global prolongado, as taxas de juro poderão subir ainda mais e aumentar a volatilidade do mercado.

As condições e transações de empréstimos começam a se normalizar

Uma tendência encorajadora é o regresso gradual da liquidez. Os bancos estão a regressar ao mercado depois de terem recuado acentuadamente nos últimos anos, ajudando a apoiar a actividade de refinanciamento e o volume de transacções. Esta mudança da forte dependência da dívida privada tem sido importante para a estabilidade do mercado.

Os credores permanecem conservadores. Os rácios entre o empréstimo e o valor são mais baixos, os padrões de subscrição são mais rigorosos e o refinanciamento ainda é difícil para alguns mutuários. Nas empresas multifamiliares, as empresas patrocinadas pelo governo continuam a fornecer a maior parte do capital, enquanto os bancos e as companhias de seguros emprestam selectivamente activos de alta qualidade.

A atividade de transações foi silenciada desde que as taxas de juros começaram a subir em 2022, em grande parte devido à estagnação na descoberta de preços. Com menos negócios fechados, as avaliações demoraram a se ajustar. Esse impasse está começando a diminuir. A atividade aumentou modestamente em 2025 e desde então estabilizou na maioria dos tipos de propriedades.

As taxas de capitalização aumentaram desde 2021, especialmente no cargo, mas estabilizaram recentemente na maioria dos setores. O escritório continua sob pressão, à medida que as tendências do trabalho em casa continuam a pesar sobre a procura. Os preços industriais e retalhistas têm sido mais estáveis, apoiados por contratos de arrendamento mais longos e fluxos de rendimento mais previsíveis. Os valores multifamiliares foram ajustados à medida que novas ofertas entregues nos últimos anos chegam ao mercado.

Principais conclusões para profissionais de CRE

Três temas claros emergiram da discussão.

Primeiro, as taxas de juro continuam a ser o risco dominante. O local onde as taxas de longo prazo se estabilizarão determinará se a estabilização de hoje se manterá. Em segundo lugar, o capital está a regressar, mas de forma selectiva. Ativos bem localizados e com fundamentos sólidos são os que atraem mais atenção. Terceiro, o mercado está se movendo em velocidades diferentes por tipo de propriedade. Os setores industriais e multifamiliares continuam a beneficiar dos fundamentos da procura a longo prazo, enquanto os escritórios permanecem numa situação de redefinição mais longa, à medida que os desafios de oferta, avaliação e utilização atravessam o sistema.

O mercado imobiliário já não está em crise, mas a incerteza permanece. Este é um período que exige disciplina, pressupostos realistas e muita atenção aos mercados de capitais. Para os profissionais de CRE, compreender esta dinâmica será fundamental à medida que a próxima fase do ciclo se desenrola.