Compra de casa #4
Esta é outra propriedade que acredito ter um grande potencial de longo prazo. Este acordo foi fechado no meio do ano em 2017 e, portanto, é claramente minha mais recente compra de imóveis, com apenas alguns meses recentes sob propriedade. Como resultado, não tenho muitos dados neste momento, mas o que tenho é muito encorajador.
Dito isto, outra coisa interessante sobre esta propriedade é que isso é meu primeiro “investimento imobiliário” real como propriedade de aluguel desde o dia 1; a compra. Você notará com minhas três outras propriedades que eram casas em que minha família e eu moramos primeiro, por pelo menos vários anos, na maioria das vezes, nas quais decidimos alugar cada um deles quando o Exército nos mudou para um novo local. Com este lar em particular, no entanto, tive uma perspectiva muito diferente, sabendo que nunca viveria nela pessoalmente. Mudança crítica na perspectiva.
Além disso, meu financiamento nessa propriedade foi absolutamente incrível. Que bênção foi, e vou compartilhar mais sobre isso abaixo. Somente o financiamento deve obter meus retornos totais ao norte de 20% ao ano. 20% ao ano!
E como minhas outras propriedades, nesta página de PassiveincomedudeGostaria de compartilhar o maior número possível de detalhes desse investimento. Meu objetivo é ser o mais transparente possível e espero que ajude você em sua jornada imobiliária também! Aqui vamos nós:
Fatos domésticos
*Data de compra: Meados de 2017
*Preço de compra: ~US $ 259.000
*Layout: ~ 2300SF, 3 quartos, 2,5 banheiros, dois andares
*Detalhes financeiros: 30 anos fixos, 4,00%
*Valor financiado: ~ $ 194.000, ~ 25% do preço de compra
Esta propriedade é uma ótima casa, em um bom desenvolvimento e área habitacional, e acho que, no geral, deve gerar retornos muito agradáveis a longo prazo. Há uma grande preocupação, no entanto, uma que foi/é um grande problema em potencial … com a base – algumas rachaduras ocorreram na laje de concreto. Fizemos nossa due diligence com essa preocupação, mas ainda fomos em frente e compramos a casa. Yikes. Somente o tempo dirá sobre isso, mas os engenheiros dizem que não é mais uma preocupação. Vamos ver.
De qualquer forma, aqui está uma foto da cozinha para dar mais perspectiva sobre a propriedade. Eu acho que é uma casa muito agradável, mas como minhas outras propriedades, não com preços, desatualizados ou difíceis de alugar. Esses fatores são essenciais!
Como espero que você concorde, uma planta baixa muito agradável e facilmente alugável, de aparência moderna e limpa.
Detalhes do patrimônio líquido
*Saldo do empréstimo no início do período de aluguel: ~ $ 194.000
*Valor estimado da casa no início do período de aluguel: ~ $ 259.000
*Equidade implícita: veja abaixo!
Eu escrevi mais sobre a maneira como essa transação surgiu (aqui), mas a rápida essência é que meu amigo e eu entramos nesse acordo como uma parceria 50/50. Os termos originais eram que ele financiaria 100% do adiantamento, eu encontraria a propriedade e cada um receberia 50% dos lucros. Incrível. Bem, algumas coisas mudaram e eu acabei concordando em financiar cerca de 22% do maio downment, com nosso acordo original ainda sendo 50/50 de participação nos lucros. Tudo isso surgiu porque eu não precisava proteger com ele em outro negócio, então isso meio que fazia sentido para eu ajustar esse acordo para ele. Você pode ler sobre esses detalhes mais no meu outro artigo mencionado acima.
De qualquer forma, embora esse arranjo seja um pouco pior que o do meu negócio original (colocando US $ 0 do meu próprio dinheiro e ainda recebendo 50% de tudo), agora, o New Deal exige que eu coloque cerca de 22% dos 25% originais do pagamento adquirido, o que ainda é incrível. Estou essencialmente alavancado perto de 8,8 a 1 no meu dinheiro, com menos de US $ 15.000 no total do meu próprio dinheiro no negócio. Eu sei que já disse isso antes, mas esses são termos absolutamente incríveis. Oh, como eu gostaria de ter US $ 15 mil e não precisava emprestá -lo com 6% de juros! (Estou rapidamente tentando pagar isso, a propósito). Mas pare e considere esses poucos exemplos para o motivo pelo qual esse é um financiamento tão bom:
1) Se a casa apreciar apenas 2%, verei um retorno de quase 18% graças à alavancagem! Isso nem sequer considera todo o resto: fluxo de caixa, benefícios fiscais ou pagamento de hipotecas. Simplesmente um pouco de apreciação, e meu retorno é enorme.
2) Prevejo meu fluxo de caixa anual total de cerca de US $ 2500, ou US $ 210/mês. Isso equivale a um retorno em dinheiro em dinheiro sozinho de cerca de 17%. 17%! Para ações de dividendos, para obter US $ 210/mês, eu precisaria US $ 84.000e com imóveis, estou recebendo o mesmo pagamento com menos de US $ 15.000. Incrível! Não gosto de bater em ações de dividendos (que eu amo e são minha alternativa ao setor imobiliário), mas não consigo obter a mesma alavancagem com as ações.
Desempenho de aluguel
Nesta seção, detalharei meu fluxo mensal de caixa a cada ano e também fornecerei um número que eu chamo de ‘ganhos totais’, que é essencialmente a soma do meu fluxo de caixa mensal que recebi mais a soma do pagamento de ‘dívida hipotecária’. Aqui vamos nós:
Fluxo de caixa mensal atual (minha parte): US $ 210,75/mês
Portanto, o fluxo de caixa total que a propriedade está gerando é o dobro desse número. Se eu decidir ‘comprar’ meu amigo, receberia todo o fluxo de caixa/MO; Cerca de US $ 420/mês. Incrível.
Pagamento mensal atual da hipoteca (minha parte): US $ 141/mês
Esta é apenas a minha parte do princípio que é pago todos os meses pelo inquilino. Eu “terceirizei minha dívida” e, a cada mês, é contado como equidade para mim. Incrível. E o fato incrível disso também é que esse número crescerá (por conta própria) a cada mês, com pouco mais de um dólar por mês. Sim, é verdade: à medida que o empréstimo é pago e cada vez mais o pagamento é destinado ao princípio a cada mês, em vez de juros, o valor que eu ‘considero’ para contar à medida que o patrimônio aumenta!
Portanto, com cada categoria, Total de ganhos: US $ 350,75/mês
Esses são números reais que recebemos até agora e não inclui benefícios fiscais ou apreciação, o que normalmente os aumentaria. Felizmente, tivemos um inquilino (o vendedor, acredite ou não) em casa desde o primeiro dia da compra, então, felizmente, não experimentamos nenhuma vaga, e esperamos que o vendedor fique em casa até o próximo verão! Novamente, não são todas as rosas: vagas e reparos reduzirão esses retornos!
Mas, em geral, sinto -me tão abençoado por adicionar essa propriedade ao meu portfólio. Estou pensando que realmente diversificará meu risco de liquidez de curto prazo, de que preciso! 🙂 Eu sou ativo “rico” e dinheiro “pobre”; confie em mim!
Eu acredito que é isso. Ansioso para atualizar esta página semestralmente ou assim.
O que são seus pensamentos? Eu adoraria ler seus comentários abaixo!
Obrigado pela leitura,
Cara de renda passiva