A guerra do Irã chocou o mercado imobiliário de Los Angeles. O cessar-fogo trará mais vendas?

Katie Davis tem uma chicotada.

Locatária de longa data, ela está em busca de sua primeira casa, mas precisa que as taxas de hipoteca caiam para poder pagar os pagamentos mensais. Qualquer coisa abaixo de 6% seria viável.

No último ano, ela esteve rastreando-os como um falcão. Ela os viu cair de 7% na primavera passada para 6,5% no outono passado, até que finalmente caíram abaixo de 6% em fevereiro.

“Achei que minha hora finalmente havia chegado”, disse Davis.

Dias depois, uma série de ataques aéreos deu início à guerra no Irão, aumentando as taxas de hipotecas. Depois, este mês, os EUA fecharam um acordo de cessar-fogo, baixando novamente as taxas. Durante esse período, Davis oscilou entre o desesperado e o esperançoso semanalmente.

“Eu só quero uma pequena casa inicial em El Sereno, mas de alguma forma isso depende de o Estreito de Ormuz estar aberto ou não”, disse ela.

Uma pequena oscilação nas taxas de hipotecas pode não parecer muito, mas para muitos compradores de casas pela primeira vez, as margens de acessibilidade são mínimas no sul da Califórnia. mercado caroe US$ 200 a mais para um pagamento mensal é a diferença entre manter um empréstimo ou ser esmagado por ele.

O mercado imobiliário de Los Angeles já estava frio; de acordo com Zillow, apenas 3.072 casas foram trocadas de mãos no condado de LA em janeiro, o menor total mensal em três anos. A guerra do Irão praticamente congelou-o, fazendo com que as taxas hipotecárias voltassem a subir para 6,46% e retirando do mercado potenciais compradores.

Em fevereiro, a média de casas à venda em Los Angeles passou 80 dias no mercado – a mediana mais longa dos últimos cinco anos, de acordo com Redfin. Além disso, 17,6% das listagens de residências tiveram cortes de preços, um aumento de 1,4 pontos percentuais ano após ano.

Há um abismo crescente entre o número de vendedores e compradores no mercado de Los Angeles, refletindo uma tendência nacional. De acordo com um Relatório Redfin de marçohá mais 630 mil vendedores do que compradores no ativo mercado dos EUA – a maior lacuna já registada desde 2013.

Bret Parsons, um agente imobiliário com o Craig Strong Group da Compass, disse que a guerra do Irão está a ter um efeito psicológico nos compradores.

“Os compradores demoram mais para puxar a alavanca”, disse ele. “É da natureza humana. Quando acontece um grande evento, os compradores ficam nervosos.”

Ele disse que o cessar-fogo poderia acalmar os nervos coletivos se fosse mantido.

“Terá um efeito momentâneo, sem dúvida. Os seres humanos são muito reacionários”, disse Parsons.

Ele disse que as taxas hipotecárias são apenas uma peça do quebra-cabeça para descongelar o mercado de Los Angeles, citando taxas de seguro disparadas e O sombrio mercado de trabalho de Hollywood como outros factores que mantêm a procura baixa.

Mas taxas abaixo de 6% seria a maneira mais rápida de trazer compradores cautelosos de volta ao mercado, por isso os vendedores esperam que o cessar-fogo estabilize as taxas. Até então, para os compradores, as taxas em constante mudança significam que mesmo com mais alavancagem, ainda não parece um mercado comprador.

“Fevereiro foi brutal porque pensávamos que estávamos num mercado de compradores. Muitas propriedades estavam paradas desde o outono”, disse Ashley Moorhead, uma advogada que estava comprando casas desde dezembro. “Mas as taxas caíram pouco antes da guerra, e todos pareciam sair de uma vez para licitar casas que estavam no mercado há mais de 20 dias.”

Moorhead disse que para cada casa que ela ofereceu, houve pelo menos quatro outras ofertas. Em um caso, sua oferta por uma casa em Pasadena foi superada em US$ 225 mil.

Seu orçamento ideal era de US$ 1,25 milhão. Ela acabou gastando US$ 1,39 milhão.

Dependendo de como você encara as coisas, Moorhead teve sorte. Ela garantiu uma taxa de hipoteca de 5,99% pouco antes do início da guerra. Se ela tivesse esperado um mês, a taxa teria sido de 6,5%. Mas se a guerra nunca tivesse começado, disse ela, poderia ter sido de 5,75% ou menos.

“Não estou otimista de que as taxas cairão”, disse Moorhead. “Acho que o tempo no mercado é melhor que o timing do mercado.”

O corretor de imóveis Matthew Hoult disse que o mercado da primavera tem estado lento por vários motivos. Para os compradores, a acessibilidade é fundamental, e muitos estão questionando o que poderão pagar se as taxas aumentarem. Para os vendedores, muitos têm as “algemas de ouro” das baixas taxas de juro durante a pandemia da COVID-19, pelo que não são incentivados a mudar.

“Não é tão simples como oferta e procura porque há muita procura reprimida”, disse Hoult. “Muitas pessoas querem comprar uma casa, especialmente a geração Y e a geração Z, mas há tanta incerteza sobre as taxas de hipoteca e o custo de vida que estão sendo exigentes.”

Ele tinha dois clientes que garantiram uma taxa de hipoteca de 6,1% em dezembro. Se esperassem até a primavera, estariam pagando US$ 200 a mais por mês em um empréstimo de um milhão de dólares.

“A parte frustrante é que ninguém sabe realmente quando isto se resolverá. O petróleo poderá estabilizar, as tensões poderão diminuir, mas não há bola de cristal”, disse ele. “Já vi pessoas esperarem por taxas melhores e acabarem pagando mais seis meses depois porque os preços continuaram subindo enquanto elas ficavam à margem.”

Ele disse que para alguns, o estado suspenso do mercado poderia ser uma oportunidade, apontando para uma famosa citação de Warren Buffett: “Tenha medo quando os outros são gananciosos e seja ganancioso quando os outros estão com medo”.

“Agora é a hora de encontrar acordos. Use a guerra como alavancagem”, disse Hoult, instando os compradores a pedirem concessões aos vendedores cansados ​​de esperar que surjam mais compradores. “Peça-lhes que cubram as taxas, reduzam a taxa ou por um preço de venda mais baixo.”

O corretor de imóveis Daniel Milstein disse que o mercado já está se recuperando, mas os números de vendas ainda não mostram isso.

“Há uma clara desconexão entre o que as pessoas leem nos dados públicos e o que realmente está acontecendo no terreno”, disse ele. “As métricas habitacionais mais citadas ficam 30 a 60 dias atrás da realidade, o que significa que a narrativa à qual muitos estão reagindo hoje já está desatualizada.”

Ele cita como evidência novos depósitos, que não são registrados como vendas até serem fechados semanas ou meses depois. De acordo com seu colega em uma empresa de garantias, Milstein disse que as novas garantias aumentaram até 50% nos mercados de todo o condado de Los Angeles nas últimas semanas em comparação com o mês anterior.

“Como a maior parte da actividade actual existe em depósito e ainda não foi encerrada, não se reflecte nos registos públicos. Nas próximas duas a quatro semanas, esperamos ver um influxo notável de transacções de registo”, disse ele. “Em outras palavras, o mercado já está em movimento – as pessoas ainda não perceberam.”