O que fazer depois de perder dinheiro em um investimento imobiliário
Se você está lendo isso, há uma boa chance de você não estar aqui teoricamente.
Você investiu em um negócio imobiliário passivo. Não deu certo. Talvez as distribuições tenham parado. Talvez você tenha recebido uma carta da operadora que não trazia boas notícias. Talvez você tenha feito as contas e saiba que o patrimônio acabou.
Esse é um tipo específico de dor. Não é apenas o dinheiro. É o golpe de confiança, a dúvida, a conversa que você teve que ter com seu cônjuge. A sensação de que você deveria saber melhor.
Eu estive lá. Como investidor e como alguém que executou negócios. Não estou escrevendo isso de fora.
Então, vamos falar sobre o que realmente fazer a seguir.
Isenção de responsabilidade: Este artigo é apenas para fins informativos e educacionais e não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou de investimento. Qualquer investimento envolve risco e você deve consultar seu consultor financeiro, advogado ou CPA antes de tomar qualquer decisão de investimento. O desempenho passado não é indicativo de resultados futuros. O autor e entidades associadas isentam-se de qualquer responsabilidade por perdas incorridas como resultado da utilização deste material ou do seu conteúdo.
Sente-se com isso por um minuto
Antes das etapas práticas, quero passar um momento aqui.
Quando um acordo não dá certo, há um tipo específico de dor que o acompanha. Não é apenas o dinheiro. É o golpe de confiança. A segunda adivinhação. A repetição do momento em que você decidiu investir. Talvez a conversa que você teve com seu cônjuge. A sensação de que você deveria saber melhor. Ou que outra pessoa deveria ter feito melhor por você.
Tudo isso é real. E não quero passar por isso com pressa.
Eu mesmo senti isso. Como um investidor que investiu dinheiro em negócios que não deram certo. E como alguém que executou negócios que não tiveram o desempenho esperado. Ambas as experiências têm peso. Há uma versão dessa dor em ambos os lados da mesa. E eu sentei em ambos os lados.
Não vou dizer que a perda não importa, ou que aconteceu por um motivo, ou que tudo vai dar certo no final. O que posso dizer é que se um negócio deu errado nos últimos anos, você não é um caso atípico. E você não está sozinho tentando descobrir o que fazer a seguir.
É para isso que serve.
Primeiro: entenda com o que você está lidando
Antes de mais nada, é útil ser honesto sobre a categoria em que você está.
O negócio está com dificuldades, mas ainda está vivo? As distribuições estão pausadas, mas o ativo ainda está operando? Ou trata-se de uma perda total, o que significa que o capital desapareceu e não existe um caminho realista para a recuperação?
A resposta é importante porque altera significativamente o quadro fiscal e altera o cronograma para as decisões que você precisa tomar.
Se você não tiver certeza em qual categoria está, essa é a primeira conversa a ter com a operadora. Obtenha uma resposta direta sobre a situação atual do ativo, a situação da dívida e quais são os resultados realistas a partir daqui. Você merece clareza, mesmo que as notícias não sejam boas.
Coloque sua documentação em ordem
Este é o passo que a maioria das pessoas adia quando estão frustradas ou desapontadas. Não.
Reúna tudo relacionado ao investimento: seu contrato de assinatura original, seus K-1s para cada ano em que esteve no negócio e quaisquer atualizações ou correspondências de investidores que você recebeu.
Seu CPA vai precisar de tudo isso. O tratamento fiscal de um prejuízo depende de como o negócio foi estruturado e de como será o resultado final. Quanto mais limpos forem seus registros, mais fácil será a conversa.
Não presuma que isso será organizado para você depois do fato. Comece agora.
Fale com seu CPA agora, não na hora do imposto
Esta é provavelmente a etapa mais importante de todo o processo. E é aquele que a maioria das pessoas adia até abril, quando já é tarde para planejar.
Observação rápida antes de prosseguirmos: não sou contador ou profissional tributário. O que se segue é uma estrutura para a conversa que você deve ter com seu próprio consultor, e não um conselho para sua situação específica. Consulte um profissional tributário qualificado antes de tomar qualquer decisão.
Como funcionam as perdas passivas em um negócio imobiliário
Quando você investe passivamente em um consórcio imobiliário ou fundo, você recebe um K-1 a cada ano, mostrando sua parte na receita ou perda da parceria. O setor imobiliário quase sempre gera perdas de papel anualmente, principalmente por depreciação. Se você está em um negócio há vários anos, essas perdas vêm se acumulando nos seus K-1s a cada ano.
Aqui está o que a maioria dos investidores não entende completamente: se você não tiver renda passiva para compensar essas perdas, elas não desaparecem. Elas se tornam o que chamamos de perdas passivas suspensas. Eles estão apegados a esse investimento específico, registrados e transportados ano após ano.
O que acontece com total disposição
Quando um investimento passivo é totalmente alienado, o que significa que o investimento está total e definitivamente encerrado, sem juros remanescentes ou possibilidade de recuperação, todas as perdas passivas suspensas são liberadas de uma só vez. Cada ano de perdas acumuladas de papel que você não podia usar antes fica disponível naquele único ano fiscal.
E aqui está a distinção importante: no ano da alienação completa, essas perdas libertadas podem compensar não apenas o rendimento passivo, mas também o rendimento ordinário. Renda W-2. Renda empresarial. Renda do trabalho autônomo. Essencialmente qualquer renda.
Para um médico que está no negócio há três, quatro ou cinco anos, esse número pode ser significativo. E pode criar uma compensação fiscal significativa num ano financeiro que de outra forma seria muito difícil.
Isso não é uma fresta de esperança no sentido alegre. O dinheiro ainda acabou. Mas é uma consequência financeira real que vale a pena compreender e planejar antes do encerramento do ano fiscal.
O que seu CPA precisa descobrir
Algumas coisas específicas que seu CPA precisará resolver com você.
Qual é a sua base ajustada no investimento? Cada ano de perdas de papel que você já sofreu provavelmente reduziu sua base, o que afeta a forma como a perda final é calculada.
Isso se qualifica como uma disposição completa no ano em que você a reivindica? O IRS exige que a perda seja verdadeiramente final. Se o negócio ainda estiver tecnicamente vivo, mesmo em situação difícil, o momento da decisão é importante.
Houve alguma distribuição ou retorno de capital ao longo do caminho? Estes afetam o cálculo base e precisam ser contabilizados com precisão.
Se você se qualificar como Profissional Imobiliário para fins fiscais, o quadro muda ainda mais. Alguns médicos que reduziram seu horário clínico se qualificam. Essa é uma conversa separada, mas importante, com seu contador, porque as implicações são significativas. Entendimento depreciação imobiliária e como isso afeta sua base faz parte desse quadro.
Nada disso é simples. É exatamente por isso que a conversa precisa acontecer agora, enquanto ainda há tempo para tomar decisões, e não durante a temporada de arquivamento, quando as opções são limitadas.
Continue acompanhando seus K-1s, mesmo em negócios que não estão funcionando
Este surpreende as pessoas.
Mesmo em um negócio que parou de distribuir dinheiro, seu K-1 ainda pode apresentar perdas no papel devido à depreciação a cada ano. Essas perdas são reais. Eles estão se acumulando. E dependendo do quadro geral de sua renda passiva, eles podem estar disponíveis para compensar ganhos de outros investimentos com bom desempenho.
Muitos investidores param de prestar atenção aos K-1 em um negócio que está submerso porque não querem olhar para ele. Compreensível. Mas o seu CPA precisa desses números para lhe dar uma imagem precisa do que está disponível para você agora e nos anos futuros.
Fique por dentro deles.
Faça uma autópsia
Esta é a etapa que a maioria das pessoas pula. É também o mais valioso para tudo o que vem depois.
E quero deixar claro o que quero dizer com isso. Não é um exercício de culpa. Não é uma forma de se punir por uma decisão que tomou com as informações que tinha na época. Uma autópsia é apenas uma visão honesta do que aconteceu, específica o suficiente para realmente mudar a forma como você investe no futuro.
Eu mesmo faço isso depois de cada negócio que não sai como planejei. E as respostas nem sempre são confortáveis. Analisei os negócios e percebi que estava demasiado optimista em relação às projecções, demasiado optimista em relação aos prazos, demasiado disposto a assumir que haveria almofada suficiente se as condições mudassem. Essas são minhas lições.
Você terá sua própria versão desse exercício. E as respostas serão específicas para a sua situação.
Algumas perguntas que valem a pena responder e anotar.
Qual foi a tese original deste investimento e o que tinha de ser verdade para que funcionasse? Onde a realidade divergiu dessas suposições?
Isto foi motivado principalmente pelas condições de mercado, pela estrutura do negócio ou por algo específico na forma como este investimento específico foi configurado? Entender em qual categoria você está muda o que você procura na próxima vez que avaliar um negócio.
O que você veria de forma diferente na próxima vez? Não em um sentido geral. Especificamente. Que pergunta você faria que não fez antes?
Não há respostas perfeitas aqui. Parte do que aconteceu estava fora do controle de qualquer pessoa. Parte disso não era. A questão não é chegar a um veredicto. É deixar essa experiência com algo que você possa realmente usar.
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Uma nota sobre os ciclos de mercado
Os mercados passam por ciclos. Eles sempre fizeram isso. As perguntas que você sabe fazer agora, sobre a estrutura da dívida, sobre o que acontece se a saída demorar mais do que o projetado, sobre onde está o seu capital na pilha de capital: você não sabia fazer essas perguntas com a mesma urgência antes. Agora você faz.
Esse conhecimento é real. Servirá você no futuro.
Os investidores que passam por um ciclo difícil melhor do que quando entraram são aqueles que permaneceram honestos consigo mesmos sobre o que aconteceu. Nem aqueles que fingiram que não doeu, nem aqueles que decidiram que toda a classe de ativos não funciona. Em algum lugar no meio. Com os olhos claros sobre o que deu errado. Ainda disposto a fazer o trabalho para fazê-lo melhor.
O que fazer a seguir
Se você está perdendo agora, o caminho a seguir começa com alguns passos concretos.
Reúna sua documentação. Fale com seu CPA antes temporada fiscalnão durante isso. Continue acompanhando seus K-1s. Faça a autópsia e anote as respostas.
Você tomou uma decisão com as informações que tinha. Agora você avança com mais.
Isenção de responsabilidade: não sou contador, advogado ou consultor financeiro. As informações nesta postagem são apenas para fins educacionais e não devem ser interpretadas como aconselhamento fiscal, jurídico ou financeiro. Consulte um profissional qualificado sobre sua situação específica antes de tomar qualquer decisão.
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Peter Kim, MD é o fundador da MD de renda passivao criador de Academia Imobiliária Passivae oferece educação semanal por meio de seu podcast de segunda-feira, o Passive Income MD Podcast. Junte-se à nossa comunidade no Grupo de Documento de Renda Passiva no Facebook.
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