O que os sistemas ocultos realmente custam aos compradores de casas em Portland

Uma inspeção residencial é uma das coisas mais valiosas que você pode fazer antes de comprar uma casa. Um bom inspetor percorrerá cada centímetro da propriedade, testará os interruptores, cutucará as vigas, abrirá todas as torneiras. E eles ainda sentirão falta de coisas. Não porque sejam ruins no que fazem – porque algumas coisas simplesmente não são visíveis.

A foto acima mostra uma linha de drenagem de ferro fundido que saiu de uma casa na área de Portland logo após a mudança dos compradores. Os vendedores não revelaram nada e não tiveram motivos para isso, porque também não conseguem ver através das paredes.

Esta não é uma história sobre azar. É uma história sobre sistemas.

Toda casa tem: o esquentador, a fornalha, o telhado, os canos. Nenhum deles dura para sempre. A maioria dos compradores se concentra no preço por metro quadrado, na reforma da cozinha e no distrito escolar. Menos pessoas fazem a pergunta que pode realmente mudar a realidade financeira de uma compra: quando tudo precisa ser substituído e quanto isso me custará?

A resposta – especialmente no metro de Portland e no Vale Willamette, onde grande parte do nosso parque habitacional remonta às décadas de 1950 a 1970 – pode mudar significativamente a matemática.

Duas casas, mesmo bairro

Imagine duas casas no mesmo quarteirão em Beaverton. Um está listado em US$ 600.000. Um está listado em US$ 700.000.

A casa de US$ 700 mil tem um telhado novo instalado há quatro anos, um forno substituído há cinco anos, encanamento PEX por toda parte e um aquecedor de água sem tanque. A casa de US$ 600 mil tem um telhado de telha arquitetônica de 25 anos, um forno original, tubos de abastecimento galvanizados, linhas de drenagem de ferro fundido e um aquecedor de água de tanque anterior ao iPhone.

Durante os primeiros cinco anos de propriedade, essas duas casas podem custar aproximadamente a mesma quantia em dinheiro.

Veja como.

Os sistemas – e quanto custam para substituir no metrô de Portland

Aquecedor de água

Vida útil: 8–12 anos (tanque) / 15–20 anos (sem tanque)

Aquecedores de água de tanque padrão – 40–50 galões – funcionam US$ 1.500 a US$ 2.500 instalados em Portland, dependendo se você está trocando gás ou eletricidade e se são necessárias novas licenças ou atualizações de ventilação. Se você já está abrindo paredes para outros trabalhos e deseja atualizar para sem tanque, faça um orçamento de US$ 2.500 a US$ 4.000. A economia de energia a longo prazo faz com que valha a pena considerar.

Um aquecedor de água de tanque de 18 anos é um tempo emprestado. Quando falha, normalmente falha repentinamente. Quando ele falha dramaticamente – um vazamento lento, um estouro, água parada – você está olhando para a reparação de danos causados ​​pela água além da substituição da unidade. O aparelho em si é o gasto menor.

Forno

Vida útil: 15–20 anos

A substituição média do forno em Portland funciona US$ 4.700–US$ 6.300 para uma unidade de gás de eficiência média. Casas maiores – mais de 2.500 pés quadrados com porão – podem chegar a US$ 9.500, dependendo do tamanho da unidade e das condições dos dutos. A NW Natural oferece descontos de US$ 200 a US$ 1.600 em substituições qualificadas de alta eficiência, o que pode reduzir uma quantia significativa.

Esses descontos não alteram o custo básico. Um forno de 20 anos que funciona bem hoje está estatisticamente em seus anos finais. No metrô de Portland, onde os invernos chegam regularmente aos 20 anos, “a fornalha está funcionando” em outubro não é o mesmo que “a fornalha sobreviverá até fevereiro”.

Teto

Vida útil: 20–30 anos (asfalto) / 40–50 anos (metal)

Os telhados de Portland são difíceis. A carga de musgo e a umidade sustentada aqui aceleram o desgaste em relação a climas mais secos – um telhado de 20 anos em Portland muitas vezes parece e funciona como um telhado de 25 anos em Sacramento. Custo de telhas asfálticas arquitetônicas $ 7– $ 10 por pé quadrado instalado. Para uma casa média na área de Portland com 1.800 a 2.000 pés quadrados de superfície de telhado, isso é US$ 12.000–US$ 20.000.

Uma advertência importante para compradores em bairros de Beaverton, Portland e Lake Oswego onde a adoção da energia solar tem sido alta: a remoção e reinstalação de painéis solares acrescenta aproximadamente US$ 5.000 para a conta do telhado. Isso não é opcional – os painéis devem ser retirados antes da reforma do telhado. Se você estiver comprando uma casa com telhado antigo e energia solar existente, inclua isso em seu modelo mental antes de a oferta ser escrita.

Um telhado de 25 anos no noroeste do Pacífico está a um inverno rigoroso de um vazamento ativo. Assim que a água entra, o custo aumenta: decks danificados, isolamento encharcado, drywall comprometido, possível remediação de mofo. O próprio telhado se torna a parte menos dispendiosa do reparo.

Repipetagem

Quando: casas construídas antes de 1975 com linhas de abastecimento galvanizadas ou linhas de drenagem em ferro fundido; casas construídas entre 1978 e 1995 podem ter linhas de abastecimento de polibutileno

Este é o que mais pega as pessoas desprevenidas, porque fica invisível até que um cano falhe ou uma câmera olhe para ele.

Portland e Willamette Valley têm um parque habitacional significativo das décadas de 1950, 60 e 70. Grande parte ainda possui linhas de abastecimento originais de aço galvanizado ou linhas de drenagem de ferro fundido. Nenhum dos dois dura para sempre. A galvanização sofre corrosão de dentro para fora – a pressão da água cai, a ferrugem descolora a água nas instalações e os canos começam a falhar. As linhas de drenagem de ferro fundido racham, corroem e eventualmente desmoronam. A foto no topo deste post não é incomum. É representativo.

Uma reprodução completa de uma casa de 1.500 a 2.000 pés quadrados em Portland é executada US$ 8.000 a US$ 15.000. O PEX é agora o material moderno padrão – flexível, durável e mais rápido de instalar do que o cobre. O trabalho normalmente leva de um a dois dias e requer a abertura de paredes e tetos em locais específicos.

A complicação é que o repipe raramente aparece nas divulgações dos vendedores, porque os vendedores muitas vezes não sabem que é necessário até que algo falhe. Um escopo de esgoto (US$ 150–US$ 250) pode avaliar o lado do dreno até certo ponto. As linhas de abastecimento são mais difíceis de avaliar – queda na pressão da água, ferrugem nas torneiras e corrosão visível nas conexões expostas dos tubos são os principais indicadores. Se você estiver comprando uma casa dos anos 1960 em St. Johns, Kenton ou no centro de Willamette Valley e ninguém mencionou o encanamento, pergunte.

A imagem completa

Esta é a aparência dos números em todos os quatro sistemas:

Agora olhe novamente para aquela casa de $ 600.000.

Se o telhado tiver 25 anos, a fornalha estiver chegando aos 20, o aquecedor de água estiver nas últimas e o encanamento for original – você terá entre US $ 26.000 e US $ 49.000 em prováveis ​​​​despesas de capital nos próximos três a cinco anos. Não de uma vez, necessariamente. Mas as contas virão.

Aquela casa de US$ 600.000 está operando como uma casa de US$ 626.000 a US$ 649.000 + tempo e inconveniência. Nesse ponto, a casa de US$ 700 mil com sistemas mais novos começa a parecer diferente. Semelhante, mas diferente é o Relatório Custo x Valor o que também entra em jogo comparando casas.

O que realmente fazer com isso

Este não é um argumento contra casas mais antigas. Grande parte do melhor parque habitacional de Portland tem entre 50 e 80 anos e vale a pena comprar – bangalôs de artesãos em Sellwood, fazendas de meados do século em Maplewood, coloniais mais antigos em Aloha. Idade e caráter não são problemas. As necessidades de capital diferido são uma questão de preços.

“Foi aprovado na inspeção” não é o mesmo que “não tem necessidades de capital diferidas”. Estas são declarações diferentes. Veja como preencher a lacuna:

• Adicione um escopo de esgoto. Sempre, para casas construídas antes de 1980. Custa US $ 150 a US $ 250 e pode resultar em um reparo de US $ 10.000 antes que você esteja legalmente obrigado a fazê-lo. Em Portland, o proprietário é responsável pela linha de esgoto até o meio-fio (sim, embaixo da calçada). A cidade assume o controle assim que chega às ruas. Os esgotos da “linha partidária” foram amplamente remediados em Portland, mas são as piores festas para se convidar.
• Leia atentamente a divulgação do vendedor. Os vendedores do Oregon são obrigados a divulgar defeitos materiais conhecidos. A idade do HVAC, a idade do telhado, a idade do aquecedor de água e o histórico conhecido de intrusão de água devem ser documentados. Se faltarem idades, essa é uma pergunta a ser feita antes de fazer uma oferta.
• Defina o preço de suas ofertas tendo em mente os custos de capital. Se você ama uma casa de $ 650.000 e ainda faltam cinco anos para o telhado, esse telhado já está embutido no preço que você está pagando. Um bom agente negocia isso na mesa, não depois da chegada do relatório de inspeção. Pense na oferta para o que você pode ver e na negociação de inspeção para o que você não pode ver.
• Fatore os custos diferidos em suas reservas de caixa. Os credores avaliam sua capacidade de efetuar o pagamento mensal. Eles não avaliam se você tem US$ 15 mil disponíveis quando a fornalha é desligada em janeiro. Esse é o seu trabalho para planejar.

O resultado final

O preço de tabela de uma casa é um ponto de partida que pode ou não ter levado em consideração todos os itens acima. O verdadeiro custo de propriedade inclui os sistemas abaixo da superfície – aqueles que não aparecem nas fotos e não aparecem nas conversas triviais na visitação pública.

No noroeste do Pacífico, com a nossa chuva, o nosso musgo, o nosso parque habitacional mais antigo e os canos de ferro fundido que têm sido corroídos silenciosamente desde a administração Eisenhower, esta matemática é importante. Um comprador que entende isso chega a uma oferta com olhos claros. Um comprador que não descobre após o fechamento.

Ajudamos nossos clientes a pensar nisso antes de a oferta ser redigida, e não depois que a inspeção a revelar. Se você está avaliando uma casa e deseja ter uma segunda visão sobre o que os sistemas estão lhe dizendo, entre em contato. Feliz por passar por isso.

Dúvidas sobre o que você está vendo no mercado atual? Entre em contato antes de estar pronto. Quanto mais cedo conversarmos, mais opções você terá.